时间: 2025-04-28 08:37:45 | 作者: 爱游戏体育直播
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
请问，我和老公是在考虑孩子的房子问题。我们现在住奥森西的科荟路，澳林春天三居，价值1200万左右。本来想给儿子也在本小区买一套两居预备着结婚，1000万出头。但是朋友说这个小区房龄已经快20年，越往后的保值会越差，最终成为没人接手的老破大。
而我家孩子现在刚上初中，结婚至少10年之后，15年都可能会。那等他住的时候就已经是被淘汰小区了。所以我们很纠结，这房子是买不买？目前我们的积蓄大多数是稳妥型理财和指数基金，请问您预测这种产品的收益和房价走势相比的话哪个能更强，另外哪个更稳妥？
1、我觉得这买房的目的最好调整一下，就是别以为孩子准备婚房为目的，而仅仅是为了资产保值，或者说是给孩子准备结婚时可置换新房的未贬值财产。否则甭说现在买二手房了，就算是买新房，十多年之后也老了，孩子到时候未必喜欢，怎么都是置换。
所以要是我的话就干脆不考虑孩子，只是说财产保值或房产保值的问题，这样省脑子，排除了干扰项。
2、单从房子来说，无论多好的小区都可能会衰败，这主要看物业的维护水平。常规建议是，假如发现物业水平显而易见地下降，在不自住的情况下就最好置换，换到维持品质的小区。但置换的时候也得计算一下成本，得能用租金在短期内赚回来才划算。这就是房产保值的麻烦之处，十年八年的就得折腾一次。
另外若不想麻烦，对保值也没有太高要求，也就是不奢望跑赢大盘，只要能持平就行。那就干脆买最老的老破小，不带学区溢价的，这种房租金高，房价也没有单独走弱的可能。也就是更多的买到是地段儿价值，房子品质的角度已经没下降空间了。这种房到孩子结婚时肯定是不吃亏，当然除非是原址重建或单独的学区提升，否则也占不到便宜。
3、稳妥理财和房子，这我不敢预测。或者说短期的不敢预测，但如果也是长期理财产品，那一般都赢不了房产。因为房子是有租金收益的，通常都略低于同期银行存款利息。但是，租金是逐步上涨的，而且是复利。而理财利息一般是波动的+很难上涨+单利。
所以如果都是短期持有，那大多数情况下都是理财收益高，稳妥型的也没什么风险。但如果都是长期性的，那房子的租金收益必定超过理财收益，此外的升值就看楼市大盘了。
4、举个例子吧，20多年前我买了套小房，20万，每月租金800块。也就是租售比250，租金收益率不到5%。而同期的银行利率在6%，理财在8%左右。那如果短期来看，我的这笔投资吃亏了，还不如存银行呢。
但是跟着时间发展，这套房的租金涨到1000、1500，2000，直到现在的4000多。那如果房价没有涨，即便加上投资的利息，我这套房的租售比也降到100之内了，租金收益率20%以上。
当然，现在我这套房已经涨到小400万了，如今计算当下的租售比和租金收益率，还是略低于同期银行利息的。
5、简单就是这情况，买哪种房子看您的期望值了，但没必要现在就考虑孩子的婚房，反正到时候怎么都得再换。理财和买房则看您的判断，主要是判断房租是否还会涨，也就是判断货币是否会通胀。
三、房价低，价值洼地，比旁边的潘家园南里老破小都便宜，这应该算笋盘了吧？
1、笋盘？肯定不算。笋盘一般指地段儿偏远配套不齐的，那随着规划的完成，尤其是产业的发展，那房价自然水涨船高。而这里已经是非常成熟的地段儿了，根本就没地方建配套，那这棵笋怎么突破长高啊？
买笋盘赚钱，其实赚的是“信息差”。也就是某人能提前知道产业规划和配套建设，那提前下手自然能赚到利差了。再之后赚的是等待的时间价值，忍受前期的不方便，换来日后的高回报。
但这种事儿在成熟板块里一般没有，除非是特殊的学区利好，但学区又很少针对某个小区，更多的是利好一个片区。
2、房价低未必是价值洼地，绝大多数都只是价格洼地而已。毕竟二手房是个完全开放的市场，所有信息都是公开的，您所看到的别人也看到了，所以不会有什么价值洼地。尤其是朝阳的这种地段儿，向北没多远就是双井国贸，有不少搞投资的都在这附近租房呢，不会眼看着抄底的机会而留给别人的。
3、地铁肯定算利好，但很难再拉动房价。毕竟这里不是远郊，对地铁的期盼不大。再增加一条也不过是锦上添花，做不到雪中送炭的效果。
反正在这20多年里，市区因为地铁引发房价明显上涨的案例极少，顶级规模的是5号线开通的时候，南三环南四环房价趁着牛市猛涨，远超大盘。但没坚持住，大盘的热度之后又泯然众人了，买在顶端的很多业主都吃了亏。其他的无论4号线号线什么的都没太大影响，还不如当年八通线、地段儿配套确实不错，但这里不算产业区。文玩和眼镜市场的产值不算太大，对周边的就业和百姓收入也没太大影响。肿瘤医院算配套但不算产业，所以对房价也就没什么帮助，租房的患者和家属太多的话还有负面影响。
产业区中对周边房价影响大的一般都是金融+高新产业，还得是从业规模大+收入高，否则也只是赢个名头而已。
5、其他的我就不多说了，弘善是挺好的自住型小区，大多数是前门拆迁户的安置房，少部分十里河的回迁房，商品房占比非常小。这种小区的特点都是在板块内的地段儿一般，毕竟好地段都留着卖钱呢，只有这种挨着铁道的两区交界地段才适合规划成安置房。
另外小区的密度大，户型不太好选，物业也不算太强，所以这里的价格才经济实惠。从自住角度很合适，但不算改善房，也就很少有人愿意出高价，不太好算投资房。房子是用来住的，还是多考虑自住方面吧。
又有网友来问“哪些是不能买的楼层”，问的我都有点儿无语了。主要是他问的太多了，除了扬灰层、腰线层、噪音层等常规的，还有设备层、槽钢层、裙楼层、管道层等很少有人知道的，更不可思议的是个“减震层”，这连我都没听说过。只能简单说几句吧：
1、扬尘层是个伪概念。灰尘是随风向风速而随时改变的，不可能长期停留在某个高度。另外北京是多风沙的气候，大风天甚至沙尘暴来了哪层都一样。
2、腰线层只出现在老公寓小区，指的就是那种笨重的罗马式水泥构件，跟石头棚子似的架在窗户上边，存水+挡光，也有一定的可能造成漏水。但这种腰线早就淘汰了，新房里没有。老房里也很好辨认，虽然没固定的楼层，但一看就知道。
3、噪音层没有标准的楼层。这种情况主要出现在高速路、高架桥、铁道或地铁拐弯的地方，得看详细情况和隔音板的情况，没有一定之规。但这点要非常小心，一定要亲身体验，或者干脆远离那几栋楼。
4、设备层也只是出现在老公寓里，或者是商业综合体改造的公寓，纯住宅和新建筑里没这种设计了。买公寓的时候能问问，有的话一般都在中间楼层，避开就是了。
5、槽钢层的情况存在，但对于居住没影响。其实这就是搭脚手架时槽钢插入楼体的那个洞，无所谓的，拆了脚手架封上就是了。甭担心什么漏水，几乎不可能。甭说这封上的了，就算是不封的空调窟窿能漏什么水啊？尤其现在新房的脚手架都是新工艺了，没有槽钢层了。
6、群楼层基本都是商业综合体，也就是楼下是商场的那种。商场就是裙楼，之上的第一层的窗外就是裙楼的楼顶。优点是可以把楼顶当成自家露台，缺点是安全隐私有可能受影响，然后是高空抛物和卫生，夏天也有一定的可能很热。
7、管道层也没有规律，这只能看设计图纸，或者是只能看运气，谁也说不好为什么就在屋里出现一堆管道。
8、减震层我实在不知道，没听说过。或者说在高层商业中有减震层，一般指“阻尼器”垂挂的那几层，但没什么影响，只是如果能看到的话挺别扭的。这在住宅中很少出现，除非是百米以上的超高建筑，但北京没这种住宅楼。
简单就是这些，大多数都是没什么意义的，有劣势的也都很好发现和规避，除了神出鬼没的各种管道。
请问，我家是外地人，但我父母99年就来北京了，房子买在石景山海特花园，3500一平买的三居室，居住足够。现在是我父母想让我在门头沟或昌平买套房，这样能加分，预计300万至400万之间，取决于是否贷款。
因为我不太想买，因为首先是现在的小区虽然老了点，但面积是足够住的。其次是现有资金不多，买在郊区太远，而我刚毕业，也不敢保证一直在石景山工作，如果住不上也租不上价就闲置了。第三我是女孩，买不买房意义不大，贷款的话还增加负担。
第四是我的不成熟观点，我认为北京户口政策是会逐步放开的，五年最多十年后一定会有大幅度放宽。而以我的学历就算是现在买了郊区房子也至少十多年，我们不缺房，我也不想住郊区去，何必买这房子啊？所以想听听您的分析。
1、我没太明白，您家既然都是非京籍，而你是刚毕业，那社保够年限了吗？也就是有购房资格吗？是有工居证了吗？假如没有，是准备用父母的资格买房吗？但父母房产对你的加分就没帮助了。
2、房子是用来住的，如果没有居住需求，那其实买不买的意义不大。说实话我也认为北京的户籍政策会逐步放宽，因为虽然说北京是“减量发展”的。但毕竟出生率在下降，北京本地人口也在减少，那如果想吸引人才，就也得加入抢人大战呗。
所以在我看来，北京的户口政策至少不会再加码，大概率是会小幅放宽的。那如果是这样，其实专门为加分而买房的意义就不大了。
我对加分落户不熟，但前几天听网友说的，他是博士学历，预计在加上职住分和纳税分（每年10万纳税）的情况下，落户时间也需要13年以上。而如果只是本科学历，只有职住分，落户估计得小20年，至少17/8年吧。或者说职住分最高12分，加上的话最多能提前个三年左右落户吧，看值不值了。
3、我觉得像您家这样的一种情况确实意义不大，不缺房子住，买了的话也发挥不出太大作用。而且又是女孩儿，还在北京生活这么多年了，非得着急这北京户口没必要似的。
4、总之我没有明确建议，但如果我家是这种情况，我感觉不会买。或者说就算买也未必在郊区，市区能自住的不更好吗？或者买六区之外离市区近的，反正房子是用来住的，最好买能长期居住的。至于落户的事儿我觉得不着急，就算不放宽也不会收紧，犯不上专门买房。
请问，我在天通苑有套房，141平价值400多万。立水桥有两套商住，一套合立方，一套N次方，都是比较高位买的，现在略有亏损，合计价值450万左右。我一直住合立方，现在有想法卖掉天通苑这套，因为当时就后悔买这户型了，各项都利用性不强，一直纠结。
PS，之所以想卖掉是因为和朋友创业需要钱，至少300万以上。而现在我手中没什么钱，如果卖这俩公寓的话一套不够，要卖就得都卖，更加不好卖，还不如索性卖掉天通苑的呢，反正早晚都是卖。
1、是有点儿为难，常规建议是卖公寓留普宅。但详细情况具体分析，那真要是想好了就卖掉呗？但这就跟投资角度没什么关系了，只是从着急用钱的方面出发，考虑好，一旦卖掉就不好买回来了。
2、当然我也理解，这户型本来就偏大，在天通苑这种刚需为主的板块不占优。尤其又是141平，就比标准多了1平米，但税费却多了不少，更不占优。
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